Договорът за наем е един от най-често срещаните в практиката. С него наемодателят се задължава да предостави на наемателят една вещ (в този случай недвижим имот), която той да ползва временно, срещу това наемателят да плаща определена цена.
В тази статия ще разгледаме особеностите на договора за наем като способ за използване и предаване на недвижимите имоти за временно ползване.
Законът не предвижда конкретна форма за сключването на договор за наем. Той може да бъде сключен както в устна, така и в писмена форма. За по-голяма сигурност страните избират писмена форма, която може да бъде и нотариално заверена и вписана в Агенция по вписванията. VP Solutions препоръчва съставянето на писмен договор, в който правата и задълженията на двете страни са максимлно защитени и подробно описани.
Договорът за наем на недвижим имот трябва да съдържа информация за всички детайли на уговореното между страните. Стандартният договор за наем на апартамент съдържа:
- Личните данни на двете страни по договора (наемодателят и наемателят);
- Данни за недвижимия имот – местонахождение, квадратура, разпределение, и др.;
- Наемната цена и договорения начин на плащане;
- Правата и задълженията на страните
- Срокът на договора и условията за прекратяването му
- Допълнителни клаузи (допълнителни условия, споразумения, неустойки и т.н.)
От особено значение за договорите за наем е срокът, за който се сключват /срочни и безсрочни/. По отношение на втория начин, законът предвижда съответни горни граници за тези срокове. Съгласно чл. 229, ал. 1 ЗЗД, изключвайки случаите на търговска сделка, не можем да сключваме договорите за наем за повече от 10 години. От друга страна алинея 2 на този член предвижда, че ако не притежаваме съответния имот, но имаме правомощията да го управляваме, е възможно да сключим договор за наем, но с максимален срок от три години.
Сроковете са от значение, тъй като те определят прекратяването на договора. Освен с изтичането на този срок, договорът за наем може да се прекрати предсрочно, като начините варират. Съгласно чл. 238 от ЗЗД ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него чрез предизвестие един месец по-рано. Договорът за наем също така може да бъде прекратен с писмено предизвестие в случаите, когато това е уговорено в самия договор.
Интересна особеност при договорите за наем е тази, постановена в чл. 236 от ЗЗД. Според тази норма ако след изтичане на наемния срок продължим да ползваме вещта и наемодателят знае и не се противопоставя на това, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Важна характеристика при наемите на жилища са общите права и задължения, предвидени от закона за наемателя и наемодателя. Най-важното задължение на наемодателя винаги е да предостави наемната вещ в състояние, което отговаря на ползването й, освен ако в договорът не се предвижда друго. Той също така е длъжен да не възпрепятства нейното ползване. Това може да се изрази в множество различни неща – например ако наемодателят принудително ни отстрани от имота, ако влиза в имота без съгласието ни и т.н. При такива случаи може да се ангажира отговорността на наемодателят.
За наемателят основно задължение е да плаща уговорената наемна цена, но има някои други парични задължения, които се покриват от наемателя. Така например съгласно чл. 231 от ЗЗД наемателят поема разходите, свързани с дребни поправки или употреблението на вещта. Често пъти това биха били неща като разяждане на кранове и брави, услуги като ток, вода и отопление, запушване на комини. Макар и да е възможно, те рядко се включват към цената на наемът, тъй като техният размер варира ежемесечно и зависи от употребата на наемателя. Ако наемодателят не извърши нужните поправки, наемателят има законното право да ги извърши и да търси обезщетение от наемодателят за тях.
Особена защита за наемателите е предвидена в чл. 237, ал. 1 от Законът за задълженията и договорите (ЗЗД), където се постановява, че при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в Имотния регистър. Тази норма е предназначена да даде способ за защита на наемателя при продажба на имота от наемодателя на трето лице. Така например ако сключим договор за наем на жилище в писмена форма и го впишем в Имотния регистър, в случай, че наемодателят ни продаде своя имот на трето лице, този договор остава в пълната му сила за новият собственик на имотът. В противен случай новият собственик по никакъв начин няма да е длъжен да се съобразява с този договор и може да поиска от нас да освободим жилището.
Екипът на VP Solutions може да Ви помогне при съставянето на договор за наем, определянето на нужните клаузи и уговорки, както и различните допълнителни условия и споразумения. Нека работим заедно!
#договор #наем #страни #права #задължения