Използваният в практиката термин „стоп капаро“ не е легален, доколкото договорът за стоп-капаро е ненаименуван, но въпреки това е изключително разпространен в практиката при недвижимите имоти. За този вид договор липса правна уредба, страните имат свобода на договаряни и единственото ограничение е той да не противоречи на закона и на добрите нрави.
Основната цел, за която се сключва такъв договор, е имотът-обект на бъдещата продажба да бъде „запазен“ за лицето, което плаща капарото и същият да не бъде предлаган на пазара на други купувачи, дори собствеността му все още да не е прехвърлена.
Съдържанието на всеки договор включва правата и задълженията на страните по него – продавач и бъдещ купувач. При договора за стоп-капаро продавачът на недвижимият имот се задължава да не го предлага на трети лица, различни от бъдещият купувач, за определен срок срещу насрещното задължение за заплащане на парична сума – „капаро“. Често се бърка, че този договор е допълнителен или е предварителен – „стоп-капаро“-то има самостоятелна функция и неговото съществуване и действителност не зависят от други правоотношения. Той губи своето значение, когато и ако се сключи окончателен договор между страните за същия имот, с който се прехвърля собствеността му.
Задължението на купувача е за бездействие, доколкото той трябва да се въздържа от последващи уговорки с други лица. Гаранцията, която заплаща нарещната страна се дава срещу условието, че ако се постигне консенсус по всички елементи, ще се сключи окончателен договор, с който той да получи собствеността върху процесния имот. В случай, че се откаже да сключи такъв – капарото остава за купувача като обезщетение за времето, през което имотът е бил запазен и не се е предлагал на други кандидати. Ако обаче несключването на договора е по вина на продавача – дължи се връщане на капарото в двоен размер – санкция за „заблуждението“ на платилия сумата, че в последващ момент ще придобие имота.
В практиката се случа и страна по договора да бъде агенция за недвижими имоти, която се явява в ролята на посредник при сключване на договора за покупко-продажба на имота. Агенцията поема задължение да договори подходящи условия за покупката на недвижимия имот и да съдейства за сключването на договора между страните отново срещу определена сума пари – гаранция за закупуването му. В този случай, агенцията не стопира предлагането на имота, а единствено има посредническа роля. Кандидат-купувачът губи дадените от него пари и същите остават за агенцията, ако в последствие се откаже от сключването на договор с продавача. Капарираната сума има функциите на неустойка.
Важни аспекти при сключването на договор за стоп-капаро са:
- Продавачът не може да бъде ползвател на имота/наемател/носител на ограничени вещни права върху имота. Страна следва да е собственикът или негов законен/договорен представител.
- Поради липсата на изискване за форма, препоръчително е с цел доказване наличието на договор, същият да бъде сключен в писмена форма
- Ако се сключи последващ договор, дадената сума се приема за авансово плащане на продажната цена и като такава се приспада от нея или се завръща в пълен размер на страната.
- Основен проблем при сключването на този договор е методиката за завръщане/приспадане на заплатената сума
Адвокатската помощ е необходима при договор за стоп капаро, тъй като той може да съдържа сложни условия, които да доведат до неразбирателства или правни проблеми при изпълнение.
Нашата роля е да изготвим договори, които ясно да определят правата и задълженията на страните, като осигурим защита на интересите ви.
Често се срещат случаи, в които сумата на капарото не е коректно фиксирана или не се уточнява какви са последствията при неизпълнение, и ние можем да гарантираме, че всички тези детайли са в съответствие с правните норми.
Освен изготвяне и преглед на договора, Адвокатско дружество “Борисов и Желязкова” е на разположение да ви консултираме при възникване на конфликти или неясноти по време на изпълнението му, защитавайки вашите интереси и законни права. Нека работим заедно!
Мария Пидакиева